21 lutego, 2024
wynajem mieszkania

Wrzesień i październik to miesiące, w których spora część studentów szuka jeszcze swojego lokum. W bieżącym roku, zapobiegliwość związana z odpowiednio szybkim znalezieniem pokoju lub mieszkania może się okazać na wagę złota. Napływ uchodźców z Ukrainy sprawił bowiem, że mieszkań na wynajem po prostu brakuje.

Ze względu na ograniczenia dotyczące liczby (podaży) takich lokali, koszt najmu na terenie największych miast wzrósł o 20% – 25% względem poprzedniego roku. Podany wzrost (20% – 25%) obejmuje tylko sam czynsz. Po uwzględnieniu wyższych kosztów eksploatacyjnych (np. opłat za ogrzewanie), roczna podwyżka bywa jeszcze większa. Kaucja przy najmie może być kolejnym źródłem wysokich kosztów dla studentów i wielu młodszych pracowników. Wzrost czynszów i kosztów remontu skłania bowiem sporą część właścicieli mieszkań do podwyższenia kaucji. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jaką maksymalną wysokość może mieć kaucja przy najmie. Warto pamiętać, że w tym kontekście spore znaczenie ma rodzaj najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego, obowiązują bowiem inne zasady.

Kaucja może nawet odpowiadać rocznemu czynszowi

Każdy najemca oraz wynajmujący powinien wiedzieć, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają pierwszeństwo przed analogicznymi regulacjami z kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu. W ustawie o ochronie praw lokatorów znajdziemy m.in. szczegółowe informacje na temat tego, ile powinna wynosić kaucja przy najmie. Ustawodawca przewidział następujące limity wysokości kaucji:

  • dwunastokrotność czynszu za mieszkanie z dnia zawierania umowy – przy tradycyjnym wynajmie (tzn. innym niż najem instytucjonalny oraz okazjonalny)
  • sześciokrotność czynszu według miesięcznej stawki z dnia zawarcia umowy – w przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) wskazuje, że kaucja przy najmie nie stanowi konieczności. Jeżeli zatem właściciel mieszkania nie chce skorzystać z takiego zabezpieczenia, to przepisy pozostawiają mu zupełną dowolność. „Jednak większość właścicieli lokali na wynajem (wynajmujących) jest zainteresowanych kaucją jako zabezpieczeniem swoich interesów” – mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Podnoszeniu oczekiwań właścicieli co do wysokości kaucji, na pewno sprzyja obecna sytuacja na rynku najmu związana z niedostatkiem dostępnych lokali. W dużych miastach mamy aktualnie do czynienia z rynkiem wynajmującego. „Poza tym właściciele mieszkań na wynajem mogą argumentować, że wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych uzasadnia podniesienie kaucji” – dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kaucja przy najmie może pokryć nie tylko koszty napraw

Właściciel mieszkania podczas ustalania swoich wymagań co do kaucji powinien pamiętać, że taka kwota zabezpiecza nie tylko pokrycie wydatków, które będą związane z naprawami. Kaucję zwracaną najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania można pomniejszyć również o pozostałe zobowiązania lokatora na dzień opuszczenia tego lokum (np. z tytułu niezapłaconego czynszu). Taka możliwość wynika wprost z brzmienia art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Wspomniany akt prawny w kontekście pomniejszania kaucji nie mówi jedynie o kosztach naprawy uszkodzeń mieszkania” – zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto wiedzieć, że kaucja przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym dodatkowo pokrywa koszty egzekucyjne (tzw. koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). W przypadku najmu instytucjonalnego, znaczenie kaucji jest jeszcze większe, ponieważ właściciel mieszkania będący przedsiębiorcą może zaspokoić swoje roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu przy pomocy kwoty, którą wcześniej najemca wpłacił „na zabezpieczenie”. „Najemca zostaje następnie zobowiązany do uzupełnienia kaucji w terminie określonym przez umowę lub wezwanie właściciela lokalu” – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Właściciel mieszkania musi pamiętać o waloryzacji kaucji

Wśród przepisów określających, jak powinna funkcjonować kaucja przy najmie znajdziemy również takie, które bezsprzecznie są korzystne dla najemcy. Chodzi nie tylko o limit wysokości kaucji i obowiązek jej zwrotu w terminie miesięcznym (niepodlegającym wydłużeniu na mocy umowy). Warto wiedzieć, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje tak zwaną waloryzację kaucji. Chodzi o to, że zwracana kaucja odzwierciedla podwyżki czynszu. „Jeżeli zatem właściciel mieszkania pobrał 3000 zł jako równowartość trzymiesięcznego czynszu (3 x 1000 zł), to po podwyżce czynszu do 1200 zł powinien zwrócić najemcy kwotę 3600 zł pomniejszoną o ewentualne zobowiązania lokatora” – tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dodaj komentarz